Российский рынок складской недвижимости резко замедлился: спрос рухнул, вакантность растёт, а собственники впервые за годы вынуждены торговаться
Российский рынок складской недвижимости входит в новую фазу. После нескольких лет ажиотажного спроса, когда маркетплейсы и розничные сети занимали площади с запасом на вырост, рынок резко охладел. По итогам первого полугодия объём сделок сократился на 38-57% год к году в зависимости от методики подсчёта. Это минимум с 2020 года.
Маркетплейсы притормозили - и рынок это почувствовал
Главный разворот произошёл в поведении крупнейших арендаторов. Ещё недавно маркетплейсы занимали логопарки с расчётом на будущий рост оборота - теперь их приоритет сменился: оптимизация сети, сокращение лишних метров, отказ от избыточных площадей. Причина - замедление розничного товарооборота в 2025 году. Бизнес перешёл от экспансии к экономии.
Средняя площадь одной сделки за январь-июнь сократилась на 40% год к году и составила 13,1 тыс. кв. м. Крупные сделки реже заключают не только онлайн-ретейлеры, но и продуктовые сети. Свободный склад уже не гарантирует быстрой загрузки - арендатор стал осторожнее и дотошнее.
Вакантность разгоняется, ставки падают
К концу июня доля свободных площадей на складах Московского региона достигла 7,4% - плюс 3,2 процентного пункта за год. Если до конца 2025-го на рынок выйдут все запланированные объекты, вакантность может перевалить за 10%. Это серьёзная цифра для рынка, который ещё два года назад фактически не знал простоев.
Аренда уже отреагировала: в Москве и Подмосковье средняя ставка за первое полугодие составила 10,5 тыс. руб. за кв. м в год - на 15% ниже прошлогоднего уровня. В Петербурге и Ленобласти - 10,4 тыс. руб., минус 5%. Собственники всё активнее используют дисконт как инструмент заполнения объектов: в отдельных переговорных ситуациях скидка доходит до 30%.
- Спрос в первом полугодии: 603 тыс. кв. м (минимум с 2020 года) или 870 тыс. кв. м - в зависимости от методики
- Средняя площадь сделки: 13,1 тыс. кв. м, сокращение на 40% год к году
- Вакантность в Московском регионе: 7,4%, прогноз к концу года - до 10%
- Ставки аренды в Москве: 10,5 тыс. руб./кв. м в год, снижение на 15%
- Прогноз спроса по итогам 2025 года: 2,2-2,5 млн кв. м, около минус 30% год к году
Что дальше: девелоперы осторожничают, восстановление - под вопросом
Новое предложение при этом не останавливается. В 2026 году на российский рынок может выйти около 7 млн кв. м складских площадей - на 9% больше, чем в текущем году. Проекты запускались в период высокого спроса и теперь выходят на рынок в куда менее благоприятную конъюнктуру. Девелоперы новые стройки начинают всё реже - но инерция цикла работает против них. сантос турнирная таблица - пример того, как турнирная динамика меняется неожиданно быстро; на складском рынке происходит нечто похожее: позиции собственников ещё недавно выглядели незыблемо, а теперь таблица перевернулась в пользу арендатора.
Восстановления спроса раньше 2027 года эксперты не ожидают - и только при условии снижения ключевой ставки ЦБ. Пока она остаётся вблизи текущих уровней, рынок рискует войти в затяжную стагнацию. Для арендаторов - это окно возможностей пересмотреть договоры и выторговать лучшие условия. Для владельцев логопарков - суровая проверка: побеждает тот, кто гибче, а не тот, у кого крупнее объект.
